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2- Obligations du vendeur
Le vendeur doit fournir plusieurs informations techniques aux acheteurs tant au niveau de la copropriété qu'au niveau des normes d'installation...
Les charges de copropriété
En cas de vente d'un bien situé dans une copropriété, le syndic adresse au notaire un état daté des charges de copropriété.
Ce document comporte notamment :
- les provisions exigibles du budget prévisionnel
- les charges impayées sur les exercices antérieurs...
Les frais de questionnaire sont répartis conformément aux indications données par le syndic. A défaut de précision, ils sont supportés par l'acquéreur.
Lors de la vente d'un logement, le vendeur doit avoir acquitté l'ensemble des charges dues jusqu'à la date de signature de l'acte de vente.
Pour en attester, il doit produire un certificat délivré par le syndic de la copropriété et doit dater de moins d'un mois.
Si ce certificat n'est pas fourni, le notaire donne avis de mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la vente.
Le syndic a lui-même quinze jours pour s'opposer à la remise du prix de vente au vendeur par voie d'huissier. Les effets de l'opposition sont limités au montant qu'elle énonce.
Le notaire adresse également au syndic par lettre recommandée avec avis de réception une notification indiquant les coordonnées de l'acquéreur.
Tout candidat à l'acquisition d'un logeùment ou bénéficiaire d'une promesse de vente peut prendre connaissance du carnet d'entretien.
Ce document mentionne notamment les références des contrats d'assurance de l'immeuble, l'année de réalisation de travaux importants, la référence des assurances dommages dont les garanties sont en cours...
Le vendeur peut en obtenir, à ses frais, une copie auprès du syndic.
Association syndicale
Le propriétaire d'un bien immobilier dépendant d'une association syndicale doit en informer l'acquéreur, ainsi que de l'existence de servitudes.
Le bornage en cas de vente d'un terrain
Dans l'avant contrat ou l'acte de vente d'un terrain destiné à la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), une information doit être donnée sur le bornage.
Deux situations doivent être distinguées:
s'il s'agit d'un terrain isolé : l'acte doit mentionner si le descriptif dudit terrain (limites et superficie) résulte ou non d'un bornage. Celui-ci est alors facultatif.
-
Si le terrain fait partie d'un lotissement : l'acte doit mentionner le descriptif du terrain tel qu'il résulte du bornage. Celui-ci est alors obligatoire.
L'absence de l'une ou l'autre mention permet au bénéficiaire de la promesse ou au promettant (en cas de promesse d'achat) ou encore à l'acquéreur, d'invoquer la nullité de l'acte
Cette action doit être intentée avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Si la mention est omise dans l'avant-contrat, l'action en nullité ne peut être intentée si cette mention figure dans l'acte de vente authentique.
La jouissance paisible
L'obligation de délivrance
La délivrance consiste dans la remise effective du bien à l'acquéreur. Le vendeur remet les clefs, les anciens titres de propriété, libère les lieux de tout occupant et de tout meuble, sauf si le bien est vendu loué.
Le bien vendu doit être délivré dans l'état où il se trouve au jour de la signature de l'acte de vente avec ses accessoires (exemple: lavabo). Il doit être conforme aux termes de la promesse de vente ou du compromis.
En contrepartie de la délivrance, l'acquéreur paie le prix de vente.
La garantie d'éviction
La garantie d'éviction permet d'assurer à l'acquéreur la "jouissance paisible" du bien acheté.
Ni le vendeur ni les tiers ne doivent apporter de trouble à cette jouissance. Le vendeur doit notamment révéler à l'acquéreur l'existence de servitudes supportées par le bien vendu (droit de passage, droit de puisage etc.).
Si le bien est loué, le bail est opposable à l'acquéreur, qui doit le poursuivre dès lors que ce bail a date certaine (bail authentique signé par-devant notaire ou dûment enregistré).
Les droits de préemption du locataire
Le droit de préemption offre au locataire la possibilité d'acheter le bien immobilier qu'il loue, par préférence à toute autre personne. Le propriétaire doit "purger" ce droit dans deux cas uniquement :
-
Première vente du logement occupé après la mise en copropriété de l'immeuble
Le bailleur doit à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le logement qu'il occupe.
Cette information vaut offre de vente au profit de son destinataire. L'offre est valable deux mois. La vente doit être réalisée dans un délai de deux mois (délai porté à quatre mois si la vente est subordonnée à l'octroi d'un prêt). -
Congé pour vendre
Si le bailleur souhaite vendre le logement libre, il doit, au moins six mois avant la fin du bail, délivrer un congé pour vendre à son locataire.
L'offre est valable deux mois et la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois après l'acceptation de l'offre (porté à quatre s'il y a un prêt).
Si le locataire n'a pas donné suite à l'offre et si le vendeur a trouvé un acquéreur à un prix moins élevé que celui mentionné dans le congé, le locataire devra en être averti.
Cette notification vaut nouvelle offre de vente.
Le locataire aura alors un mois à compter de la réception de cette nouvelle offre pour l'accepter. Si le locataire décide d'acheter, la vente doit être réalisée dans les mêmes délais que ci-dessus.
Cette obligation de seconde notification vaut aussi pour le droit de préemption du locataire dans le cas de la vente suite à une première mise en copropriété.
Droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain est le droit accordé à une personne publique (exemple: la mairie) d'acquérir par priorité un bien mis en vente par son propriétaire.
Le droit de préemption urbain a été institué en vue de la réalisation de projets d'intérêt général (exemple: création d'un hôpital).
Afin de purger le droit de préemption urbain lorsqu'il existe, le vendeur doit effectuer une déclaration d'intention d'aliéner auprès de la mairie du lieu de situation du bien.
Dans la pratique, le notaire effectue cette démarche pour le compte du vendeur.
La déclaration doit indiquer le prix, les conditions de la vente, diverses mentions concernant notamment la consistance (surface), l'usage du bien vendu (habitation, commercial, professionnel...), son mode d'occupation (libre, occupé par le propriétaire, un locataire...).
La mairie a deux mois pour répondre.
En cas de silence de sa part durant ce délai, elle sera considérée comme ayant renoncé au droit de préemption urbain. La signature de l'acte de vente définitif ne peut pas intervenir avant la renonciation expresse ou implicite du titulaire de ce droit.
La garantie des vices cachés
Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue. Ces vices empêchent d'utiliser le bien conformément à son usage ou en diminuent tellement la valeur, que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté s'il en avait eu connaissance.
Le vice caché est celui qui n'était pas connu de l'acquéreur et qui n'aurait pu être révélé par un examen normal du bien (exemple: l'absence d'eau courante pour une maison à usage d'habitation pourvue de robinetterie et canalisations).
L'acte de vente peut contenir une clause d'exonération de cette garantie.
Cette clause n'est pas valable si le vendeur est un professionnel de l'immobilier, ou s'il avait connaissance de l'existence du vice, ou encore s'il a construit le bien immobilier depuis moins de dix ans. L'action de l'acquéreur doit être intentée dans les 2 ans de la découverte de vices (ventes intervenues à compter du 19 février 2005).
Source: Chambre des Notaires Paris